2010 wurde die nestbau AG als gemein­wohl-orientierte Aktien­ge­sell­schaft im Immobilien­bereich gegründet – n.e.s.t. steht für nachhaltig, ethisch, sicher, transparent. Die AG betreibt fünf Immobilien mit drei Pflege-WGs, eine Inklusions-Wohngruppe und 9 Sozialwohnungen. In ihrer Satzung ist Gemeinwohl-Orientierung vorgeschrieben, was u.a. heißt, dass niemand in der AG mehr als das Dreifache des Geringstverdienenden bekommt, auf eine Vollzeitstelle gerechnet. Und der Gründer, Rechtsanwalt Gunnar Laufer-Stark, hat dafür gesorgt, dass das so bleibt. Eine der AG-Klauseln ist, dass niemand mehr als 5 % der Stimmrechte ausüben darf, selbst wenn er mehr Aktien hätte. „Das verhindert zuverlässig feindliche Übernahmen. Niemand kauft Anteile, mit denen er nicht abstimmen darf“, erklärt er.

Im Sommer 2025 wurde mit dem “Neschtle” das jüngste Projekt der nestbau AG eröffnet, welches das aktuelle Problem adressiert, dass alte Menschen oft zu viel Wohnraum haben, den sie nicht nutzen. Prof. Tim Rieniets von der Fakultät für Architektur und Landschaft der Leibniz Universität Hannover rät, den Bestand so gut es geht zu mobilisieren. Kommunalberater Stefan Flaig fordert, das Zweckentfremdungsverbot, das auch für Leerstand gilt, rigoros anzuwenden. Die Stadt Landau in der Pfalz (48.000 Einwohner) etwa übt schon sanften Druck auf Immobilienbesitzer aus, ihren Leerstand nutzbar zu machen. Dort denkt man auch über eine Leerstandssteuer nach¹. Mit dem Projekt „Neschtle“ ist auch die nestbau AG proaktiv, dockt an eine bestehende Eigenheimsiedlung an und schafft dort barrierefreien bzw. behindertengerechten Wohnraum, um Platz für junge Familien freizumachen. Denn über 65-Jährige haben in Deutschland die meiste Wohnfläche (s. Grafik), gibt das Statistische Bundesamt 2025 an². 27 % der Alleinlebenden unter ihnen wohnten 2022 sogar auf je mindestens 100 Quadratmetern. In Eigentümerhaushalten hat diese Altersgruppe sogar noch ca. 20 m² mehr Wohnfläche als in Miethaushalten. Tendenz steigend, sowohl bezüglich der Flächen als auch der demografischen Entwicklung. Die ARD interviewte zukünftige Bewohner des Neschtle in ihrer Dokumentation „Die Alten nehmen den Jungen den Wohnraum weg“³.

1 Durchschnittliche Wohnfläche pro Person 2022 nach Alter der Haupteinkommensperson in Quadratmeter. Quelle: Mikrozenus/Statistische Bundesamt, 2025
2 Pfrondorf liegt nördlich der Universitätsstadt Tübingen, nahe dem Naturpark Schönbuch mit dem Kloster Bebenhausen

Wohnflächen aktivieren

„Wir müssen vorhandene Flächen aktivieren“, betont Laufer-Stark und spitzt zu: „Neubau unbeschränkt geht nicht.“ Mit dem Projekt will er je neu gebautem Quadratmeter zwei im Bestand freimachen. Wer will, erhält Hilfe beim Vermieten oder Verkaufen der Bestandsimmobilie, etwa durch Vermittlung von Anwaltskanzleien oder Beratung zu Bau-, Schenkungs- oder Erbrecht. Laufer-Stark sieht das Neschtle als Prototyp, einen sehr häufigen Siedlungs- und Bautypus zu ergänzen: „Diese Eigenheimsiedlung gibt es tausend Mal, alleine in Baden-Württemberg.“ Im Vorfeld führten Studierende des Karlsruher Instituts für Technik eine Bedarfsanalyse vor Ort durch⁴. Sie fragten in Pfrondorf, unter welchen Umständen Eigentümer ihr zu groß gewordenes Haus verlassen würden und was vorliegen müsste. „Das Wichtigste für die Leute ist, dass sie weiter dort spazieren gehen können und die Nachbarn treffen, wo sie seit 40-50 Jahren leben“, fasst es Laufer-Stark zusammen. In der Folge kamen Interessenten vor Ort zu zwei Tagen der offenen Tür, sahen sich den Rohbau an und nahmen Pläne mit. Eine 80-jährige Dame aus Tübingen traf er insgesamt drei Mal, zwei Mal vor Ort. Der Rohbau war ihr jedoch zu abstrakt. Letzten Endes zogen Ruheständler*innen aus anderen Gegenden ein. Nur eine Bewohnerin arbeitet noch. Im Neschtle wohnen sie auf 414 m². Freigemacht haben sie über 700 m². Nur ein Bewohner hat seine bewohnte Fläche etwas vergrößert. Aber das war kein Ausschlusskriterium. „Es ist schon auch ein Gemeinschaftsprojekt“, sagt Laufer-Stark.

3 Im Untergeschoss des Neschtles gibt es neben den Abstellraum sowie zwei großen Gemeinschaftsräumen auch Wasch-, Pufferspeicher-, Holz- und Ofenraum
4 Die kleinste Wohnung für eine Pflegekraft ist 18 m² groß und liegt im Erdgeschoss
5 Die vier Wohnungen im Obergeschoss haben alle einen gut nutzbaren Balkon

Naturnahe Lage und Infrastruktur

Der 1.400 m² große Bauplatz liegt am Rande eines Eigenheimgebiets innerhalb einer Gewerbebebauung. Nachbarn sind ein Bürogebäude und eine Firma, die mit Leder und Pelzen handelt. Die Lage ist ideal für Menschen, die Natur lieben. Pfrondorf ist umgeben von Feldern. In allen Himmelsrichtungen gibt es spätestens in einem Kilometer Entfernung Wald. Nördlich schließt das Naturpark Schönbuch an, malerisch bewaldet, mit artenreicher Fauna und Wanderwegen. Weit bekannt als Wanderziel ist das Kloster Bebenhausen. In Pfrondorf gibt es einen Hausarzt, einen genossenschaftlich organisierten Dorfladen, einen Friseur, einen Bäcker, ein Café und mehrere Restaurants. Drei der sieben Stellplätze sollen nicht versiegelt werden. Auch eine Unterstellmöglichkeit für Fahrräder wird noch geschaffen. 

6 Der Gemeinschaftsraum im Erdgeschoss hat direkte Verbindung zu Garten und Vorplatz
7 Vom Laubengang aus sieht man die Eigenheimsiedlung, wie es bundesweit zahllose gibt
8 Barrierefreier Zugang und geschützter Bereich vor dem Haus, der sofort angenommen und gestaltet wurde
9 Direkt nach dem Einzug wurden die Außenbereiche ausgiebig genutzt
10 Der Garten wird noch gestaltet. Im Schatten der Bäume soll es einen Sitzplatz geben, davor Hochbeete

18 bis 75 m² Wohnfläche

Das Gebäude mit insgesamt 480 m² Grundfläche und 240 m² Keller bietet acht vollständig barrierefreie Mietwohnungen zwischen 40 und 75 Quadratmeter und große Gemeinschaftsbereiche. Die mit 18 m² kleinste Wohnung war für eine Pflegekraft oder für eine Vermietung nach dem Modell “Wohnen gegen Hilfe” gedacht. Auch sie wird aktuell regulär bewohnt, wobei der Mieter auch den Gemeinschaftsraum nutzt. Vier der Wohnungen sind sozial gebunden für Personen mit Wohnberechtigungsschein. Erschlossen sind die Einheiten über einen vorgelagerten, vor Witterung und Sonne geschützten Laubengang. Gleich nach dem Einzug eigneten sich ihn die Mieterinnen an, indem sie im Erdgeschoss Tisch, Bank, Stühle und Pflanztöpfe aufstellten. In heißen Sommer dient er als schattiger Treffpunkt. Im Erdgeschoss haben die Wohnungen zum Garten 3 m tiefe Terrassen, im Geschoss darüber 1,6 m tiefe, überdachte Balkone mit je gut 7 m² Fläche. Alle Einheiten haben Kellerräume um 5 m². „Die Leute, die sich verkleinern, schätzen es, Kellerräume zu haben“, unterstreicht Altersforscher Prof. Ulrich Otto, der aktuelle nestbau-Vorstand. Die nicht sozialgebundenen Mieten kosten um 16 € /m² – Mietspiegelniveau. Die vier sozial gebundenen Wohnungen sind 33% günstiger. „Der Gemeinschaftsraum ist zusätzlicher Benefit“, freut sich Markus Buckenmayer, ein Mitarbeiter von Nestbau.

Überall barrierefrei

Für die Zielgruppe Rentner wurde das Gebäude umfassend auf Barrierefreiheit ausgelegt. Der ebenerdige Eingang und Aufzug ermöglichen einen stufenlosen Zugang. Drei Einheiten und der Gemeinschaftsbereich im Erdgeschoss sind gemäß DIN 18040-2R mit rollstuhlgerechten Bewegungsflächen sowie unterfahrbaren Waschbecken ausgestattet. Vier weitere Wohnungen sind allgemein barrierefrei nach DIN 18040-2, weil die Toiletten dort nur von einer Seite mit dem Rollstuhl angefahren werden können. Alle Bäder verfügen über ebenerdige Duschen und sind mit Stützklappgriffen für eine barrierefreie bzw. rollstuhlgerechte Nutzung ausgestattet. Selbst die Kellerräume sind teilweise rollstuhlgerecht. „Die gerade auf dem Dorf so wichtige – weil seltene – konsequente Barrierearmut auch in kleinen Einheiten durchzuhalten, braucht eine klare Grundhaltung. Aber es geht. Und ist bei konsequenter Planung auch finanziell machbar“, betont Otto.

Gemeinschaft großgeschrieben

Zum Grundsatz des Projekts gehört auch das soziale Zusammenleben. Und so gibt es viele Gemeinschaftsräume wie einen Raum mit behindertengerechtem Bad von insgesamt fast 48 m² und Gartenzugang. Neben Tisch, Bank und Stühlen hat er eine große Küche mitsamt einer Kochinsel. Zwei Räume mit je etwa 32 m², als Werkstatt und Atelier eingerichtet, liegen zwar im Keller, haben aber ausreichend Tageslicht und Sichtbezug zur Natur.

Die Mieterinnen und Mieter sitzen im Sommer auf der schattigen Nordseite unter dem Laubengang und unterhalten sich. Auch der Garten ist Gemeinschaftsbereich. Bei der Bepflanzung werden vielleicht auch die Bewohner*innen aktiv.

Nachhaltige Gestaltung

Das Gebäude ist überwiegend aus Holz konstruiert. Zur grauen Energie und weiteren energetischen Aspekten folgt ein weiterer Artikel. In den Wohnungen sind die Holzoberflächen weiß lasiert und sichtbar. Warum die Architekten für die Verblendung des Geländers ein glänzendes Blech verwendeten und damit ein unwohnliches Material, bleibt ihr Geheimnis. Insgesamt wirken die Aufenthaltsbereiche so kühler, als das übrige Projekt mit den freundlichen Sichtholzflächen und den Vollholzküchen im Innenbereich. Jetzt, wo das Gebäude fertig ist, wirkt es auch einladend auf die angrenzende Eigenheimsiedlung. „Wir hoffen, dass bei freiwerdenden Wohnungen dann auch Interesse aus Pfrondorf kommt“, ergänzt Buckenmayer. Wenn dies gelingt, reduziert das Projekt das häufige Problem des Leerstands und der übergroßen Räume für Alte. Auf jeden Fall ist es nachhaltig und mit großem sozialem Engagement umgesetzt.