Werterhalt von Immobilien

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... dank Pflege, Wartung und langlebiger Materialien: Die Betriebskosten eines Gebäudes können die Baukosten bereits nach wenigen Jahrzehnten übertreffen. Vor allem bei großen öffentlichen Gebäuden, Firmensitzen oder Verwaltungsbauten werden deshalb Facility-Manager eingesetzt. Aber auch für kleinere Gebäude lohnt es sich, deren Know-how zu nutzen.

Damit eine Immobilie auch im Alter gut dasteht, braucht es i. d. R. zwei wesentliche Voraussetzungen: Zum einen muss bereits in der Planungsphase und beim Hausbau darauf geachtet werden, möglichst langlebige und leicht zu pflegende Materialien und Haustechnik zu verwenden und diese auch austauschbar einzubauen. Zum anderen braucht es während der anschließenden Nutzung einen verantwortlichen Hausbesitzer, der das Gebäude regelmäßig kontrolliert und notwendige Instandhaltungsmaßnahmen unverzüglich durchführt oder durchführen lässt.

„Baubiologisches Bauen ist preis-wertes Bauen, vor allem ganzheitlich und längerfristig gerechnet“

IBN

Langlebige Materialien

Hier wird der Grundstein für die Höhe der späteren Unterhaltskosten gelegt. Ein Beispiel: Für Laminatböden wird von einer Gesamtlebensdauer von 15 Jahren ausgegangen. Echter Massivholzparkett dagegen hält 60 Jahren und länger, wobei Instandhaltungskosten für Ölen und evtl. Schleifen einkalkuliert werden sollten. Ein Laminatboden muss also im selben Zeitraum etwa dreimal ausgetauscht werden, Einsparungen bei der Erstanschaffung sind damit schnell dahin.

Baubiologische Materialien sind meist auch hochwertige, also langlebige und mit der richtigen Pflege auch würdevoll alternde Materialien. Bei Kunststoffprodukten ist das anders, da z. B. die Verflüchtigung von Weichmachern und/oder der Einfluss der UV-Strahlung diese oft relativ schnell ausbleichen, vergilben und spröde werden lassen.

Pflege

Damit die Funktionsfähigkeit einer Immobilie langfristig erhalten bleibt, sind regelmäßige Pflege, Kontrollen und Instandhaltungsarbeiten unabdingbar. Je früher Schäden erkannt und beseitigt werden, desto geringer sind ihre Auswirkungen und die mit der Beseitigung verbundenen Kosten. Ob diese turnusmäßigen Kontrollgänge von Hausbesitzern selbst ausgeführt werden oder ob hierfür Experten hinzugezogen werden, ist zweitrangig. Wichtig ist die Einhaltung der Wartungsintervalle. Nur so kann gewährleistet werden dass die Feststellung von Schäden nicht dem Zufall überlassen bleibt. Die folgende Übersicht soll Anhaltspunkte geben, wie lange bestimmte Materialien und Bauteile durchschnittlich haltbar sind und in welchen Intervallen kontrolliert werden sollte.

Regenrinnen und Fallrohre gehören z. B. zu den wartungsintensiven Bauteilen. Sie müssen regelmäßig von Laub und anderen Verschmutzungen gereinigt werden, um bei Starkregen und Unwettern das Wasser zuverlässig ableiten zu können. Eine Kontrolle im Frühjahr und Herbst ist obligatorisch, bei Bäumen in Hausnähe kann diese Reinigung durchaus häufiger notwendig sein.

Aber auch Dachanschlüsse und -durchdringungen wie Kamine und Gauben benötigen besondere Aufmerksamkeit. Hier treffen unterschiedliche Materialien und starke Temperaturunterschiede aufeinander, was nicht selten zu Rissen und Beschädigungen führt. Undichte Fugen, abstehende Blechabdeckungen oder einfach nur Risse im Mauerwerk, können zum Eindringen von Feuchtigkeit und Bauschäden führen.

In vielen Fällen – z. B. bei größeren Gebäuden oder bei drohender Absturzgefahr – ist es ratsam, für Inspektionen Handwerker zu beauftragen. Einfachere Wartungs- und Pflegearbeiten, wie z. B. das Reinigen und Auffrischen von Massivholzböden, können in Eigenleistung erfolgen. Wichtig ist jedoch fundiertes Wissen zu den Materialien, Konstruktionen und geeigneten Pflegemaßnahmen.

Im Fall eines geölten Massivholzparketts empfiehlt sich z. B. die sog. Trockenpflege, also möglichst trocken reinigen (z. B. durch kehren), saugen und anschließend bohnern. Dieser Vorgang verdichtet die Oberfläche und wertet sie auf. Intensives feuchtes Wischen dagegen führt zum Schwinden und Quellen der Holzoberfläche und somit zur Rissbildung – der Alterungsprozess wird dadurch beschleunigt.

Das hier angeschnittene Thema materialgerechte und ökologische Reinigungsmittel wurde bereits in der 3-teiligen Artikelserie “Hygiene im Haushalt” von Jeanne Siebert eingehend behandelt, nachzulesen in W+G 155-157.

In Würde altern

Der japanische Schriftsteller Tanizaki Ju´ichiro beschreibt in seinem Essay „Lob des Schattens“ die Liebe der Japaner zu gebrauchten Dingen und Gebäuden mit Begriffen wie „Handglanz“ oder dem japanischen Wort „nare“ (abgegriffen sein). Die Alterspatina durch Menschenhände, die Abnutzungen durch Sonne, Wind und Regen kann und sollte man lieben und wertschätzen und als würdevolle Alterung wahrnehmen, anstatt als optische Beeinträchtigung und Mangel. Entsprechend kann ein Umdenken, eine veränderte Sichtweise, viel Aufwand sparen. Soweit Patina, wie eine rötlichbraune von der Sonne aufgebrannte Lärchenholzverschalung, ein abgegriffener Messingtürgriff oder eine samtig glänzende Ahorntischplatte als sichtbares Zeichen von Qualität gesehen und akzeptiert wird, kann auch oft aufwändiger Wartungsaufwand entfallen.

„In einem baubiologischen Wohn- und Arbeitsumfeld kann man viele Vorteile genießen wie Gesundheit, Wohlfühlatmosphäre, Qualität, Nachhaltigkeit, gute Nachbarschaft, geringe Energie- und Pflegekosten u.v.m.“

IBN

Fazit

Es lohnt sich, bereits in der Planungs- und Erstellungsphase auf Qualität, also auch auf Baubiologie zu achten. Ehrliche, einfache und dauerhafte Materialien, Konstruktionen und Haustechnik können mittel- bis langfristig nicht nur erhebliche Kosteneinsparungen, sondern nebenbei auch noch eine höhere Lebensqualität und Arbeitsleistung durch ein schadstoffreduziertes Umfeld ergeben.

Facility Management ist die Gesamtheit aller Leistungen zur optimalen Nutzung der betrieblichen Infrastruktur auf der Grundlage einer ganzheitlichen Strategie. Betrachtet wird der gesamte Lebenszyklus von der Planung und Erstellung bis zum Abriss einschl. Umbau, Nutzungsänderung, Sanierung und Entsorgung. Ziel ist die Erhöhung der Wirtschaftlichkeit, die Werterhaltung, die Optimierung der Gebäudenutzung und die Minimierung des Ressourceneinsatzes zum Schutz der Umwelt sowie die Schaffung einer gesunden, sozialverträglichen und gut gestalteten Wohn- und Arbeitsumwelt.

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1 Kommentar

  1. Bei öffentlichen Gebäuden ist die Zeitachse ein großes Problem. Es gibt kaum Unternehmen oder Investoren, die über 10 Jahre hinwegschauen. Auf der anderen Seite werden große Gebäude in Zukunft öfter einer Umnutzung unterliegen, als dies früher der Fall war.
    Zudem ist die Schaffung von “Immobilien” nicht mehr das zwingende Ziel. Erweiterungen von beispielsweise Schulen werden häufig modular ausgeführt. Dies hat verschiedene Vorteile.
    Hier wird oftmals modular mit billig verknüpft, was falsch ist. Gerade hier ist der Einsatz qualitiv hochwertiger Materilien sinnvoll, da auch das Versetzen und Umnutzen schon in der Planungsphase inbegriffen ist. Der Verkauf oder der Abriss aus Gründen des Wertverlustes in Folge geänderter Anforderungen der Gesellschaft, geänderter Unternehmensziele oder struktureller Veränderungen muss jetzt nicht mehr zwingende Konsequenz sein. Damit ist der Werterhalt der “Mobilie” ebenfalls ein Punkt, der in den Fokus gehört.

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Quellenangaben und/oder Fußnoten:

  • Fernlehrgang Baubiologie IBN
  • „Leitfaden zur Bauinstandhaltung. Inspektion und Wartung ihres Hauses – Ratschläge zur Pflege und Werterhaltung.“ Bundesbauministerium

Bilder: Josef Frey

Autor
Josef Frey

Josef

Frey

Dipl.-Ing. für Innenarchitektur, Baubiologe und Mitarbeiter im IBN

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